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借地権紛争

1 借地のトラブル

建物を建てるために借りた土地に関して、


「建物を増改築したいけれども、地主が承諾してくれない」


「借地権を譲渡したいが、地主が承諾してくれない」といった声や、


一方、地主側の意見として「借地契約を解消して、土地を取り戻したい」といった声がよく聞かれるなど借地に関するトラブルは頻繁に生じます。


これらのトラブルが、地主と借地権者間の交渉で解決しないときは、裁判所に対し借地非訟事件の申立をおこない、解決を試みます。


借地非訟事件は専門的な訴訟なので、弁護士に依頼したほうがいいでしょう。


2 借地非訟事件の種類

(1)借地条件変更申立事件(条件変更事件)

借地契約で、借地上に建築できる建物の種類、建物の構造、建物の用途等を制限している場合、借地権者が、この借地条件を変更して、別の条件の建物に新しく建て替えたい時には、地主から借地条件を変更する合意をもらわなければなりません。


地主が承諾しない場合には、借地権者は、借地条件変更の申立をおこないます。


そして、裁判所が相当と認めれば、借地条件変更が許可されますので、新たな条件で建物を建て替えることができます。


(2)増改築許可申立事件(増改築事件)

借地契約で、借地上の建物の建替え・増築・改築をするには地主の承諾が必要であると定めている場合、借地権者がこれらの行為を行うためには、地主の承諾を得る必要があります。


地主が承諾しない場合には、借地権者は増改築許可の申立をおこないます。


そして、裁判所が相当と認めれば、地主の承諾に代わる増改築が許可されますので、増改築をおこなうことができます。


(3)賃借権譲渡許可申立事件(譲渡事件)

借地権者が借地上の建物を譲渡する場合には、地主の承諾が必要です。


そのため、借地権者は、譲渡について地主の承諾を得る必要がありますが、地主が承諾しない場合があります。


地主が承諾しない場合は、借地権者は、賃借権譲渡許可の申立をおこないます。


そして、裁判所が相当と認めれば、土地所有者の承諾に代わる許可を受けることができます。


しかし、後述するように、地主には借地権を借地上の建物と一緒に優先的に買い取ることができる権利がありますので、注意が必要です。


(4)競売・公売に伴う土地賃借権譲受許可申立事件(公競売事件)

裁判所の競売手続で借地上の建物を買い受けた場合に、借地権の譲受けについて地主の承諾を得る必要があります。

借地権者は、競売または公売に伴う賃借権譲受許可の申立をして、裁判所が相当と認めれば、地主の承諾に代わる許可の裁判を受けることができます。

この申立は、競売代金の納付の日から2か月以内にしなければなりません。


(5) 借地権設定者の建物及び土地賃借権譲受申立事件(介入権事件)

賃借権譲渡許可申立事件(譲渡事件)の場合、地主には借地権を借地上の建物と一緒に優先的に買い取ることができる権利(「介入権」といいます)があります。


地主は、裁判所が定めた期間内に限り、介入権を行使する申立をすることができますが、この期間内に介入権の申立があると、原則として、地主が借地権者の建物及び借地権を、裁判所が定めた価格で買い受けることができます。


3 借地非訟事件手続の流れ

借地非訟事件は


①裁判所に申立書を提出する。

②裁判所が、申立書の副本を相手方に郵送する。

③裁判所で審問期日が開かれ、当事者から事情を聴く。
※審問期日は、必要に応じて数回おこなわれます。

④鑑定委員会が借地に出向き、現地を調査する。

⑤鑑定委員会が裁判所に意見書を提出する。

⑥最終審問期日で、鑑定委員会の意見について、裁判所が当事者から意見を聴き、審理を終了する。

⑦裁判所が決定書を作成し、当事者に送付する。


という流れで手続きを行うことになります。